Colombani Avocat
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59140  Dunkerque
N°TVA :

Baux d'habitations: validité du congé pour reprise
17/06/2011

La Cour d'Appel de Bastia vient de rendre une décision qui peut s'avérer intéressante à plus d'un titre: tout d'abord sur la validité d'un congé pour reprise donné par le bailleur et ses donataires à un locataire qui fait valoir une exeption de nullité par ailleurs sur le plan du traitement de cette exception par la Cour qui commence par la recevoir pour ensuite y déroger et expluser le locataire.

Un raisonnement fin et une efficacité qui relève du pragmatisme.

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU HUIT JUIN DEUX MILLE ONZE

APPELANT :

Monsieur Roger X...

né le 05 Mai 1936 à BERCHEM SAINTE AGATHE (BELGIQUE)

...

20600 BASTIA

représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour

ayant pour avocat la SCP TOMASI-SANTINI-GIOVANNANGELI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA, avocats au barreau de BASTIA

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 2117 du 22/ 07/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)

INTIMES :

Monsieur Antoine Martin Y...

né le 01 Janvier 1936 à MOLTIFAO (20218)

...

20600 BASTIA

représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour

assisté de Me Florence BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA

Madame Marie Subilia Y...

née le 20 Août 1944 à BASTIA (20200)

...

20600 BASTIA

représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour

assistée de Me Florence BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA

Madame Marianne Isabelle Y...épouse C...

née le 13 Juin 1968 à MARSEILLE (13000)

...

20600 BASTIA

représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour

assistée de Me Florence BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA

Madame Odile Y...

née le 06 Juin 1973 à BASTIA (20200)

...

20200 SANTA MARIA DI LOTA

représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour

assistée de Me Florence BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 avril 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre

Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller

Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 08 juin 2011

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Vu l'ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 10 mai 2010 par la Présidente du tribunal d'instance de BASTIA qui a :

- dit que Monsieur Roger X...est depuis le 31 décembre 2009 minuit occupant sans droit ni titre du logement appartenant aux consorts Y...qu'il occupe ..., par suite de la délivrance le 25 juin 2009 d'un congé visant les dispositions de l'article 15 de la

- dit que, passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés

- condamné Monsieur Roger X...à payer à Monsieur Antoine Y...et à Madame Marie Subilia Z... épouse Y...en deniers ou quittances valables et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 490 euros jusqu'à la sortie effective des lieux,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

#NOM?

Vu la déclaration d'appel déposée le 2 juin 2010 pour Monsieur Roger X....

Vu les dernières conclusions de Monsieur X...du 13 décembre 2010 aux fins d'infirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et de voir :

- débouter les consorts Y...de toutes leurs demandes,

- dire nul et non avenu le congé pour reprise délivré le 25 juin 2009 pour défaut de mention de l'identité, de la qualité et de l'adresse du bénéficiaire de la reprise,

- dire que le bail liant les parties s'est poursuivi après le 1er janvier 2010,

- condamner solidairement les consorts Y...à lui verser la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les conclusions des intimés du 13 décembre 2010 aux fins :

- à titre principal de confirmation de l'ordonnance entreprise et de condamnation de l'appelant à leur verser la somme de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- à titre subsidiaire de voir constater que Monsieur X...ne justifie pas être assuré aux fins de garantir le bien donné à bail, voir prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion, le voir condamner au paiement de la somme de 2. 500 euros sur

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat de location du 13 décembre 2000, Monsieur Antoine Y...a donné à bail à compter du 1er janvier 2001 à Monsieur Roger X...un appartement situé Résidence des Chênes-lièges, bâtiment B, deuxième étage.

Ce Bien a fait l'objet d'une donation partage par acte authentique du 13 décembre 2005, Monsieur Antoine Y...et son épouse en conservant l'usufruit.

Les nu-propriétaires et les usufruitiers ont fait délivrer le 25 juin 2009 à Monsieur X...un congé aux fins de reprise pour le 31 décembre 2009.

Par acte d'huissier du 19 mars 2010, ils l'ont assigné devant le juge des référés du tribunal d'instance de BASTIA afin de le voir déclarer occupant sans droit ni titre et d'obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 585 euros.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 10 mai 2010, ces demandes étaient accueillies, l'indemnité d'occupation était cependant fixée à titre provisionnel à 490 euros par mois.

Devant la Cour, l'appelant fait valoir qu'il n'a pas comparu en première instance et qu'il est recevable à faire valoir ses moyens en cause d'appel. Il invoque la nullité du congé délivré au visa de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, faute de désignation de la personne bénéficiaire de la reprise du logement.

Monsieur X...produit cet acte d'huissier ne précisant pas ce bénéficiaire et soutient que cette nullité lui fait grief.

Il produit, à titre subsidiaire, les attestations d'assurance 2009-2010 et 2010-2011 du logement et se réfère aux dispositions de l'article 7- g de la loi du 6 juillet 1989 qui imposent la production d'un commandement.

Les intimés répliquent en faisant valoir que Monsieur X...a comparu à l'audience du 13 mars 2010, à laquelle l'affaire a été renvoyée à l'audience du 14 avril 2010 à laquelle il n'a pas comparu.

Ils considèrent que Monsieur X...aurait dû invoquer la nullité du congé devant le premier juge et qu'il n'est pas recevable à le faire pour la première fois devant la Cour, les privant d'un degré de juridiction. Ils indiquent que la nullité ne peut être prononcée lorsque l'irrégularité ne cause pas grief, comme en l'espèce.

Ils versent aux débats un exemplaire d'un congé délivré le 25 juin 2009 qui précise que Monsieur et Madame Y...entendent reprendre le logement pour y habiter et indiquent que le congé communiqué par l'appelant n'est pas celui qui lui a été délivré.

Ils se réfèrent à plusieurs correspondances de Monsieur X...qu'ils qualifient de délirantes, demandent la validation du congé et, à titre subsidiaire l'expulsion du locataire qui depuis plusieurs années n'aurait pas souscrit d'assurance locative.

*

* *

MOTIFS DE LA DECISION :

L'ordonnance de référé du 10 mai 2010 mentionne que Monsieur X...était non comparant et précise que la décision est réputée contradictoire. Les intimés qui ne démontrent pas qu'il y a eu débat au fond avant l'instance d'appel ne peuvent utilement invoquer les dispositions de l'article 74 du code de procédure civile pour voir écarter l'exception de nullité du congé présentée devant la Cour par l'appelant.

Le congé produit par Monsieur X...est irrégulier pour ne pas indiquer l'identité de celui qui habitera le bien loué après le congé mais les intimés ont versé aux débats un congé régulier daté du 25 juin 2009 qui indique que Monsieur et Madame Antoine Y..., dont l'adresse est précisée, entendent reprendre le logement pour y habiter. Cet acte mentionne qu'il a été remis à la personne de Monsieur X...qui ne peut en conséquence invoquer un défaut d'indication de l'identité de la personne qui bénéficie de la reprise. Son exception de nullité du congé ne peut en conséquence prospérer et il sera débouté de toutes ses demandes.

A compter du 31 décembre 2009, Monsieur X...était en conséquence déchu de tout titre d'occupation et l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

L'équité commande en outre d'accueillir à hauteur de la somme de 1. 000 euros la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par les appelants au titre des frais irrépétibles d'appel.

L'appelant qui succombe supportera les dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme en toutes ses disposition l'ordonnance de référé rendue le 10 mai 2010 par la présidente du tribunal d'instance de BASTIA,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur Roger X...à verser aux intimés la somme de MILLE EUROS (1. 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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