Colombani Avocat
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Renouvellement du bail locatif: la Loi Alur et la saisine du tribunal d'instance par le locataire
29/01/2016

Renouvellement du bail locatif: la Loi Alur et la saisine du tribunal d'instance par le locataire

La loi instaure un loyer de référence (art.17-I) dans les zones tendues et donc une faculté pour le locataire de saisir le Tribunal pour faire fixer les choses au moment du renouvellement après une saisine de la commission de concilliation.

Cette disposition concerne l'ensemble des locataires dont le bail viendrait à échéance et dont le loyer pratiqué par le bailleur serait supérieur au loyer de référence.

L'application effective d'une telle disposition de nera pas sans conséquences...

Sont définies des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, et des prix d'acquisition des logements anciens, ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones, dites tendues. Ces zones tendues correspondent à 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants (ndlr : cf. décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014, précité  ces communes sont celles figurant sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants).

Chaque année, le préfet de département, et en Ile-de-France, le préfet de région, fixera, par arrêté, et par catégorie de logements et par secteur géographique, un loyer de référence au m², un loyer de référence majoré (+ 20 %), et un loyer de référence minoré (- 30 %). Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.

Le locataire peut donc demander une baisse du loyer de renouvellement si le montant du loyer fixé au contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré. Le "loyer fixé au contrat de bail" concerné est sans doute dernier loyer résultant du bail en cours.

Le locataire doit notifier sa demande au moins cinq mois avant le terme du contrat, par LR/AR ou acte d'huissier ou remise en mains propres  il doit mentionner le loyer demandé et le loyer de référence majoré (le loyer de référence majoré applicable étant celui en vigueur à la date de la demande). La logique conduirait à supposer que le locataire doit alors joindre des références. Quoi qu'il en soit, obligation lui est faite de reproduire l'intégralité de l'article 17-2 (I) à peine de nullité.

La procédure reste celle connue avec l'article 17 c) ancien, c'est-à-dire qu'il doit saisir la commission de concilliation au plus tôt quatre mois avant le terme du contrat, et saisir le tribunal d'instance avant l'expiration du bail.

Le texte ne prévoit pas d'étalement de la baisse de loyer dans le temps.

 

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