RAPPORTS BAILLEURS LOCATAIRES: LE RAPPORT REMIS AUX MINISTRES LAGARDE ET BOUTIN LE 9 AVRIL.
10/04/2008

"L'évolution divergente des revenus et du coût du logement a fragilisé certaines catégories de
locataires. Dans les zones les plus tendues, ce phénomène général exacerbe la compétition pour
l'accès au logement, notamment au parc locatif privé qui constitue la réponse privilégiée à la
demande des nouveaux venus sur le marché. Une inflexion de cette tendance semble toutefois
amorcée dans certaines régions.
La connaissance statistique des impayés de loyer et charges, et détériorations locatives non
couvertes par le dépôt de garantie est relativement limitée : la fourchette de fréquence est de
l'ordre de 3 à 4% pour des impayés d'au moins deux mois, avec un impact financier de 1.5 à 2%
des loyers mais le comportement des locataires varie fortement en fonction, non seulement de
leur situation économique et de leur taux d'effort, mais aussi du statut du bailleur et de la qualité
de leur gestion de proximité.
Les bailleurs privés individuels détiennent 90 % du parc locatif privé, et comptent de l'ordre de
2,2 millions de personnes : 60 % n'a qu'un seul bien, le quart est tributaire des ressources
locatives pour son revenu et leur profil moyen est assez proche de celui de l'ensemble des
Français, même s'ils sont plus âgés et un peu plus aisés la moitié n'est pas bailleur par décision
économique mais suite à un héritage ou de manière transitoire.
Les propriétaires n'ont pas confiance dans les procédures qui devraient leur permettre de
récupérer leur bien en cas de non respect par le locataire de ses obligations. Ces procédures
sont lourdes et lentes et d'un résultat incertain l'indemnisation de l'Etat est difficile à obtenir (16
mois au minimum, 31 mois en moyenne s'écoulent avant indemnisation par l'Etat en cas de refus
de concours de la force publique). Ils ont le sentiment que la collectivité leur transfère la charge
de la solidarité en pratiquant une forme de réquisition sans indemnité.
L'effet conjugué de la décentralisation des FSL, et de l'entrée en vigueur de la loi DALO, rendent
nécessaire une clarification des responsabilités. Il serait illusoire d'entretenir l'idée qu'un
maintien dans les lieux sans financement de l'Etat constitue la solution, et les exemples étrangers
montrent la nécessité d'articuler de manière active expulsion, relogement et indemnisation.
La demande de sécurité des bailleurs a fortement progressé au cours des dernières années :
· Les bailleurs individuels ont de plus en plus recours à la caution personne physique, surtout
en zone tendue (dans seulement 1/3 des cas en zone rurale contre 2/3 en agglomération
parisienne), même si cette garantie est juridiquement fragile et joue un rôle avant tout
psychologique. Elle est très mal vécue par des candidats qui, malgré des revenus suffisants, se
voient demander la garantie de leurs ascendants. L'assurance privée (Garantie loyers impayés-
GLI) jouit d'une image positive, mais reste trop peu diffusée (de 15 à 20% de l'ensemble des
baux).
· En secteur privé, le 1% logement a d'abord mis en place le régime Locapass qui comprenait,
en complément du financement du dépôt de garantie, un mécanisme de caution destiné aux
ménages fragiles. Fin 2006 , l'UESL a opté pour un remplacement par un régime assuranciel (la
GRL) analogue à la GLI et destiné à l'origine aux seuls ménages exclus de l'assurance privée.
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Ce mécanisme repose sur un partenariat Etat – 1 % logement – assureurs. Ces derniers
perçoivent une part forfaitaire de la prime et ne supportent théoriquement aucun risque, grâce à
la garantie de l'Etat et de l'UESL. Toutefois, ils ont en règle générale refusé de s'engager dans le
système au vu des incertitudes qu'il comporte en particulier, le cadre juridique n'est pas
stabilisé, et le respect des règles de droit communautaire ainsi que de celles relatives à
l'intermédiation d'assurance, n'est pas garanti.
Les professionnels sont également inquiets du mode de gestion des sinistres qui leur échappe
complètement et comporte des risques d'emballement financier : en effet, l'APAGL, placée sous
le contrôle exclusif des partenaires sociaux, intervient de manière systématique et décide
souverainement du mode de recouvrement, amiable ou contentieux. Enfin, la coordination avec
les dispositifs de droit commun n'est pas assurée."



10/04/2008
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